一、前言

房產在每個家庭資產中的占比不用多說,也正是這個原因,一旦有個風吹草動,就會出現鋪天蓋地的維權新聞,手段也層出不窮,從傳統的橫幅、堵路……終于走到了今天的給孩子補課保房價。

補課太費腦細胞,我們還是說說交房。

二、何為交房

交房,是指根據商品房買賣合同的約定,開發商在合同約定的交房期限內將符合交付標準的房產交付買受人的行為。粵語地區也叫交吉。對于交房的時間,通常是開發商根據施工進度確定的,按常理講不應當出現不能交房的,但實踐中出現問題頻率高、致命的都是在交房環節。

三、交房標準

法定標準:住房保障和房屋管理局發放滬房管(XX)交付許(201X)第0XX號《上海市新建住宅交付使用許可證》,項目地址為上海市XX區XXX路XXX弄,幢號為:1、2、3、4、5、6、7、8、9(11幢)。

約定標準:合同其他條款約定的條件,比如辦理了初始登記、取得了大產證,設定的抵押已經注銷,繳納了物業維修基金,交付當場出具《質量保證書》和《使用說明書》等。

正常居住使用標準:這個標準應為住宅類房屋的兜底標準,也是底限。因此出現嚴重質量問題、甲醛等空氣質量超標都應當認為不符合交房條件。

四、交房現狀

那明明開發商自己都認為能按時完工、按時交房,為啥會出現問題呢?一般來說是由這些原因導致的:工程質量不過關、驗收沒通過;資金鏈出問題、經常停工;規劃變更、掩蓋遮擋;捂盤惜售、坐等漲價等等。既有開發商無法控制的因素,又有人為因素,但最終吃虧的都是小業主。

五、法律后果

1.合同交付條款之后會有一個逾期交房的違約條款,通常會約定未按時交房,開發商要支付違約金,違約金按已支付房價款日萬分之幾計算。這個條款目前已經被開發商完善到極致:補充條款直接約定違約金一共為總房款的1%,相比之下按日萬分之一左右還算厚道了。

2.解除合同條款,逾期交房超過一定期限,通常是15天,業主可選擇單方解除合同。

六、免責事由

雖然有了承擔責任的依據,但不是所有情況都要承擔責任。也分兩種:1.法定的不可抗力事由;2.約定的免責事由,主要是政府行為。法定不可抗力容易理解,我們主要說政府行為。

開發商在合同中通常會約定:

“因出賣人無法預見和控制的客觀原因(包括但不限于交通管制、市政停水、市政停電、政府指令暫停施工、市政規劃發生變化、惡性傳染病以及其他政府限制性行為等)造成工期延誤的,開發商可以據實延期。”

“因政府行為導致的開發商逾期交房,開發商不承擔逾期交房的違約責任”。開發商提供的格式合同中對政府行為的定義包括“政府改變規劃、政府政策變化、政府拆遷行為、政府指令暫停施工、政府負責的配套市政工程未到位、政府進行與該商品房所在項目相關聯的市政干線工程建設及非開發商所能控制的其他政府行為等”。

司法實踐中此抗辯理由能否成立,主要看《商品房預售合同》中對逾期交房免責范圍的約定以及開發商能否提供充分有效的證據證明是政府行為導致逾期交房。此免責條款為有效條款,對雙方均有約束力。如政府行為屬于免責范圍內明確約定的情形,法院則會認定開發商可以按照合同的約定免責。如開發商對逾期交房也存在過錯,則開發商可以部分免責。如政府行為不屬于免責范圍內明確約定的情形或開發商不能提供充分有效的證據證明是政府行為導致的逾期,法院則會認定開發商按合同約定承擔逾期交房的違約責任。

七、應對策略

第1步:收集開發商未能按時交房原因的準確情報。為什么這樣講,道理很簡單,開發商逾期交房問題出現后,早就想好了解決的預案,而且基本可以規避違約責任。常用的是:無論是否符合交房標準,也會嚴格按合同約定向業主送達要求接收房屋的書面通知。所以,開發商主動發送給你的,一般都是誤導性的,你信了也就入坑了。我們的建議業主要到小區現場實地勘察,然后根據了解到的情況向政府有關部門核實一下,這樣得到的信息才是準確有效的。

第2步:根據逾期原因對事件的嚴重性做出初步判斷。比如對于因天氣變化導致的工期延遲、政府規劃的簡單調整、細微的質量瑕疵簡單修復等可以繼續履約的情形屬于可控范圍之內,業主適當等待一段時間就可以解決;但對于項目多次易主、批量訴訟、法院查封、多次抵押、資金鏈斷裂、開發商跑路等致命性問題要引起足夠重視,要做好止損、解套、退出的多方位方案。

第3步:理性選擇合適的訴訟請求,來保護自己的合法財產。

因為根據法律常識,法院要按原告的訴訟請求進行審理案件,原告具有選擇訴訟請求的主動權,一旦訴訟請求和自己的要求不匹配自然不能達到預期效果。逾期交房案件中的訴訟請求可以大致分為兩種類型:

一、繼續履約型。

1.要求交付房屋;具體表述為:被告應于本判決生效之日起10

日內將位于上海市XX區XX路XX號房屋交付給原告;

2.辦理過戶;具體表述為:被告本判決生效之日起10日內協助辦理該房屋的產權過戶登記手續,將房屋過戶至原告名下;

3.要求支付逾期交房違約金;具體表述為:被告本判決生效之日起10日內支付原告逾期交房違約金(該違約金以總房價XXX元為基數,按每日萬分之X的標準,自XXXX年X月X日計算至實際交付之日止);

4.修復房屋存在的質量問題;具體表述為:判決被告本判決生效之日起10日內修復房屋存在的如下質量問題;或者可表述為:賠償因修復房屋存在的如下質量問題所花費的費用。

5.消除房屋存在的空氣質量問題;具體表述為:判決被告本判決生效之日起10日內消除房屋存在的如下空氣質量問題;或者可表述為:賠償因消除房屋存在的如下空氣質量問題所花費的費用。

二、徹底毀約型。

  1. 合同不成立,退房退款;當事人采用合同書形式訂立合同的,

自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。具體表述為:被告應于本判決生效之日起10日內返還原告已付購房款XX萬元。

  1. 合同無效,退房退款;合同內容因違反法律的強制性規范而

歸于無效。具體表述為:被告應于本判決生效之日起10日內返還原告已付購房款XX萬元。

  1. 解除合同,賠償損失;合同成立并生效,只是符合合同約定解

除條件或者法律規定解除條件而解除,并承擔相應的違約責任。訴訟實踐中存在確認解除和法院判決解除兩種情況:

第一種具體表述為:確認合同于XXXX年X月X日解除,被告應于本判決生效之日起10日內返還原告已付購房款XX萬元。

第二種具體表述為:判決解除原告被告于XXXX年X月X日簽訂的合同,被告應于本判決生效之日起10日內返還原告已付購房款XX萬元。

看似簡單的交房問題,需要專業人士,根據案件事實,準確梳理出法律關系,確定訴訟請求,及時采取相應的保全措施,才能提高案件勝訴、執行的概率,最大程度的維護客戶的利益。可以這樣講,此類案件,第一個案件起到至關重要的作用,第一個案件的結果,直接左右了后續案件的成敗。

 

本文系房法網王俊偉律師原創,未經允許禁止轉載,侵權必究。